Весной 2013г. мы выполнили проект по разработке и внедрению Системы менеджмента качества (СМК) для ТРК «Золотой берег» (этап 1). Весной 2014г. ТРК «Золотой берег» полностью изменил концепцию комплекса, в результате чего потребовалась разработка нового бизнес-плана на основе уже новой концепции.
Цель разработки бизнес-плана: представление бизнес-плана кредитной организации для получения кредита на строительство.
Исходные данные
В качестве исходных данных заказчик предоставил старую версию бизнес-плана, которая состояла из очень краткого бюджета ТРК на 2011-2016гг. После анализа данного бизнес-плана было принято решение о разработке бизнес-плана «с нуля», т.к. данные в существующем бизнес-плане полностью устарели.
Задачи проекта
Основную задачу – разработку бизнес-плана ТРК – мы детализировали на следующие подзадачи:
- Прогнозирование продаж ТРК (поступления от сдачи площадей в аренду)
- Прогнозирование эксплуатационных расходов ТРК
- Разработка штатного расписания и фонда оплаты труда
- Прогнозирование графика возврата кредитных средств
- Прогнозирование размера и графика оплаты всех налогов
- Определение показателей проекта
Выполнение работы
Основная трудность проекта заключалась в том, что требовалось спрогнозировать работу комплекса, который ещё не построен. Для выполнения всех задач приходилось анализировать работу аналогичных комплексов и офисных зданий: как площади сдаются в аренду, какие получаются эксплуатационные расходы, какие расходы несёт собственник, а какие арендаторы. При прогнозировании также учитывались данные по строительству и запуску в эксплуатацию подобных проектов компанией Cushman&Wakefield – основного консультанта и разработчика концепции ТРК. Также учитывался и тот факт, что при открытии комплекса арендуется не все 100% сдаваемых площадей. Часть площадей отдаётся в аренду уже после открытия комплекса.
В ходе проекта следующие работы.
| № | Работа | Результат |
| 1 | Разработка полной финансовой модели проекта, включая инвестиционные показатели проекта | Файл в формате MS Excel, включающий следующие листы:
Модель также включала расчёт основных финансовых показателей проекта (на основе FCFF и FCFE):
|
| 2 | Маркетинговые исследования рынка торговой недвижимости города Сергиев Посад | Заказчик предоставил маркетинговые исследования и заключения, выполненные консультантами Заказчика. Вместе с этим мы проанализировали реальный спрос и мнения жителей города Сергиев Посад и Сергиево-Посадского района относительно текущей ситуации и пожеланий, касающихся торговых центров |
| 3 | Определение допущений и предположений | Т.к. у Заказчика нет опыта работы с подобными объектами, был сделан ряд допущений и предположений, на основе которых были выполнены все оценки и прогнозы |
| 4 | Подробное описание будущего торгово-развлекательного комплекса | Было разработано детальное описание самого комплекса как технического объекта, а также его функционирование, включающее следующие элементы:
|
| 5 | Определение рисков и критериев успеха проекта | Был выявлен ряд рисков, которые могут существенно влиять на выполнение проекта. Также были определены критерии успешности выполнения проекта, которые минимизируют выявленные риски. Например, внедрение системы менеджмента качества (СМК) и применение процедуры выбора поставщиков услуг |
В итоге бизнес-план основная часть бизнес-плана включала 14 следующих разделов:
| № раздела | Наименование |
| 3.1 | Сущность проекта |
| 3.2 | Информация об отрасли проекта |
| 3.3 | Краткая справка о местоположении объекта |
| 3.4 | История проекта |
| 3.5 | Маркетинговые исследования и заключение экспертов |
| 3.6 | Этапы проекта |
| 3.7 | Общий план работ |
| 3.8 | Выполненные работы по подготовке к строительству |
| 3.9 | Инвестиции проекта |
| 3.10 | Финансирование проекта |
| 3.11 | Допущения и предположения |
| 3.12 | Описание деятельности |
| 3.13 | Минимизация рисков и критерии успеха проекта |
| 3.14 | Показатели проекта и выводы |
Полное содержание бизнес-плана на картинках ниже:
Принятие бизнес-плана банком
В банк была направлена следующая документация:
- Бизнес-план
- Полная финансовая модель проекта
- Расчет арендных поступлений от консультанта проекта Cushman&Wakefield
- Отчёт о проведении предброкерида проекта от консультанта проекта Cushman&Wakefield
Банк принял бизнес-план без замечаний.
Итоги проекта
Общие сроки проекта – 3 месяца. «Чистый» срок проекта составил ~ 3 недели. Такое расхождение общего срока и чистого времени объясняется тем, что параллельно с разработкой бизнес-плана выполнялся проект по изменению концепции комплекса. Итоги реконцепции являются важными исходными данными для разработки бизнес-плана.
Заказчик остался доволен нашей работой, чему есть доказательство:
